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WA-PAR-004-2026 · v5.1
Parecer Técnico-Jurídico

Operação Imobiliária · Maringá/PR Aquisição · Due Diligence Concluída

MATRÍCULA Nº 1.474 — 1º RI DE MARINGÁ

DINIZ PARTICIPAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO LTDA. ⟵ adquire de ⟶ JAIME KIOCHI NAKANO + NEUSA P. B. NAKANO

Parecer Técnico-Jurídico

Viabilidade da Aquisição do Imóvel da Av. Tuiuti, 506 — Maringá/PR
Análise consolidada da diligência registral, processual e contratual · v5.1 · 21 de maio de 2026

Objeto deste parecer

Apreciar, sob o prisma técnico-jurídico, a viabilidade da aquisição, pela Diniz Participação e Administração Ltda. (Holding), do imóvel urbano comercial constituído pelo Lote 5 da Quadra A-16, Zona Armazém, com área de 2.113,70 m² e edificação averbada de 1.465,20 m², situado na Av. Tuiuti, nº 506, Maringá/PR, objeto da Matrícula nº 1.474 do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Maringá, de propriedade de Jaime Kiochi Nakano (com outorga uxória de Neusa P. B. Nakano), pelo valor de R$ 11.000.000,00, com intervenção-garantia da J K NAKANO LTDA. (CNPJ 43.443.268/0001-00, capital social R$ 3.013.626,00).

R$ 11M

Preço
pactuado

−21,6%

Deságio sobre
laudo NBR

~3%

Risco residual
mapeado

9

Cláusulas de
proteção

Sumário das 10 (dez) páginas

#	Seção	Origem v5.1
01	Capa Técnica e Sumário Executivo · identificação da operação, métricas-chave	§§ 1, 5
02	As Partes · qualificação registral e patrimonial	§ 4
03	O Imóvel · matrícula, ônus, laudo NBR 14.653-2	§§ 5, 7
04	Cadeia Dominial 1976–2026 · 32 atos registrais	§ 6
05	As 5 Indisponibilidades Canceladas · análise individualizada	§ 28
06	Contexto Litigioso · STJ AREsp 2952941/PR e correlatos	§§ 8, 9, 10
07	Análise da Rescisória · decupagem matemática do 3%	§§ 11, 12
08	Arquitetura Contratual · 9 cláusulas da escritura	Minuta v2.1
09	Estrutura Comercial e Funding · R$ 11M e CGI Bradesco	§§ 5, 20
10	Conclusão de Viabilidade e Assinatura	§§ 17, 26

Conclusão sintética (desenvolvida na p. 10)

A operação é tecnicamente viável. O imóvel está livre e desembaraçado conforme Certidão de Ônus de 08/05/2026; o preço pactuado representa deságio de 21,6% sobre o valor de mercado avaliado por laudo NBR 14.653-2; o risco residual oriundo de litígio pendente no STJ está dimensionado em ~3% após decupagem rigorosa, sendo integralmente absorvido pela arquitetura contratual da escritura — em particular pela Cláusula 5ª (Evicção Convencional Ampliada), pela Cláusula 6ª (Penal Bilateral de 10% = R$ 1.100.000,00) e, sobretudo, pela Cláusula 7ª (Intervenção-Garantia da J K NAKANO LTDA.), cujo capital social de R$ 3.013.626,00 integralizado em imóveis constitui terceiro patrimônio executável adicional.

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§ 2 · As Partes

§ 2 As Partes da Operação

A operação envolve quatro pessoas jurídicas e duas pessoas físicas com qualificações registrais distintas e funções contratuais específicas. A precisa identificação das partes — em especial da interveniente-garantidora — é pressuposto da arquitetura de proteção desenhada nas Cláusulas 4ª a 7ª da escritura (p. 8).

Compradora

DINIZ PARTICIPAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO LTDA.

CNPJ 51.825.365/0001-96 · NIRE 41211887459 · Jucepar · Sede: R. Prof. João Cândido, 790, Centro, Londrina/PR

Holding patrimonial constituída como sociedade limitada unipessoal, tendo por sócia única Elidia Lucia Bull Diniz (CPF 918.195.049-72), casada sob regime de comunhão universal de bens com Epitácio Diniz (CPF 107.254.749-04), o qual deverá comparecer ao ato para fornecer a outorga uxória obrigatória, na forma do art. 1.647, III, do Código Civil. O objeto social abrange a compra, venda, locação e arrendamento de imóveis próprios — atividade compatível com a aquisição em exame. Capital social integralizado em R$ 2.246.835,00, em cinco imóveis. A Cláusula 7ª do contrato social veda à administradora o emprego da sociedade em operações estranhas ao objeto social, em especial em avais, endossos, fianças ou cauções de favor, ressalva que não se aplica à presente compra e venda.

Vendedores

JAIME KIOCHI NAKANO + NEUSA PORTES BIELLA NAKANO

CPF 172.175.989-15 (Jaime) · CPF 674.037.279-91 (Neusa) · Regime: comunhão parcial de bens

Jaime Kiochi Nakano, brasileiro, natural de Londrina/PR, nascido em 11/02/1955, aposentado, residente em Curitiba/PR (R. Comendador Araújo, 279, apto. 903), figura como titular registral em 21/05/2026, por força da Av.32/1.474 (de 17/10/2025), em cumprimento provisório de acórdão do TJPR (p. 6). Casado, em 2ª núpcias, com Neusa Portes Biella Nakano (CPF 674.037.279-91, brasileira, empresária, sócia-administradora da J K Nakano Ltda.), sob regime de comunhão parcial de bens — circunstância confirmada na 1ª alteração contratual da J K NAKANO LTDA. de 01/07/2024 e que impõe a outorga uxória da esposa para a alienação do imóvel comum (CC art. 1.647, I). Ambos comparecerão à escritura como vendedores. O histórico notarial de Jaime foi verificado por consulta ao Colégio Notarial do Brasil — Central de Escrituras e Procurações (CEP/CNB) em 21/05/2026.

★ Interveniente-Garantidora · Linha vermelha da operação

J K NAKANO LTDA.

CNPJ 43.443.268/0001-00 · NIRE 412.1024441-4 · Constituição 08/09/2021 · Capital R$ 3.013.626,00

Sociedade empresária limitada cujos sócios-administradores são Jaime Kiochi Nakano (60% — 1.808.176 quotas) e Neusa P. B. Nakano (40% — 1.205.450 quotas), totalizando quórum de 100% controlado pelo casal vendedor. CNAE principal 68.10-2-02 (aluguel de imóveis próprios — holding patrimonial). Capital social de R$ 3.013.626,00 integralmente integralizado em cinco imóveis em 01/07/2024 (1ª alteração contratual, registro Jucepar 20246015136). A Cláusula 8ª, parágrafo único, do Contrato Social dispõe que oneração de bens em garantia ou alienação de imóveis exige assinatura conjunta dos sócios, sob pena de nulidade — exigência que se atende com a assinatura simultânea de Jaime e Neusa na escritura. A deliberação societária autorizativa do aval opera-se no próprio ato, por força do art. 1.072, § 3º, do CC (deliberação escrita unânime quando todos os sócios decidem por escrito), atendido pela assinatura conjunta dos 100% do capital. Comparecendo como interveniente-garantidora, responde solidariamente pelas obrigações dos vendedores, nos termos a serem detalhados na Cláusula 7ª da escritura (p. 8).

Locatária do imóvel (terceira distinta da Compradora)

DINIZ COMÉRCIO DE PNEUS LTDA.

CNPJ 78.965.381/0001-30 · Sociedade operacional do mesmo grupo econômico da Compradora

Pessoa jurídica distinta da Compradora, embora pertencente ao mesmo grupo familiar Diniz, é a atual locatária do imóvel, por contrato celebrado com a ND Administradora de Bens Imóveis S/S Ltda. (CNPJ 08.181.221/0001-15) desde 2021, com aluguel mensal de R$ 13.000,00. Investiu cerca de R$ 3 milhões em benfeitorias (oficina, showroom, mezanino, projeto de incêndio com caixa d'água de 28.000 litros) e gera, na unidade Maringá, lucro líquido mensal de aproximadamente R$ 150.000,00. Com a aquisição, opera-se sub-rogação automática da Compradora na posição de locadora, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), sem necessidade de notificação ou distrato, ficando facultada às partes a manutenção, distrato ou refazimento da locação em instrumento próprio (Cláusula 3ª, § 1º, da escritura).

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§ 3 · O Imóvel

§ 3 O Imóvel — Caracterização Registral e Avaliação

Identificação registral

Endereço: Av. Tuiuti, nº 506, Maringá/PR
Loc. registral: Lote 5 (Data 5), Quadra A-16, Zona Armazém
Área de terreno: 2.113,70 m²
Área construída: 1.465,20 m² (Av.6/1991 e Av.9/1992)
Tipo: Imóvel comercial edificado (galpão + showroom + oficina + mezanino)
Cadastro fiscal: nº 15014000 (Município de Maringá)
Matrícula: Nº 1.474 — 1º Registro de Imóveis de Maringá/PR
Proprietário: Jaime Kiochi Nakano (CPF 172.175.989-15) · Av.32/1.474 vigente desde 17/10/2025
Confrontações: NE com Av. Tuiuti (32,71 m); SE com lote 585 (63,70 m); SO com lote 580 (29,63 m); NO com data 4 (65,54 m)

Status registral atual

Certidão de Ônus Reais nº 10845/2026 · 08 de maio de 2026

Texto literal da certidão: "Certifica-se que o imóvel acima descrito encontra-se LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS, não constando registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, nesta data." — Fernando Matsuzawa, Registrador, 1º Serviço de Registro de Imóveis de Maringá-PR.

Os três planos coexistentes

Para o exame de risco, três planos jurídicos coexistem e devem ser distinguidos:

Plano	Posição em 21/05/2026	Jaime é o proprietário?
Plano Registral (matrícula + certidão de ônus)	Av.32/1.474 vigente; livre e desembaraçado conforme Certidão 08/05/2026	SIM (registralmente)
Plano da Coisa Julgada Material (Declaratória de Nulidade — autos 0008494-98.2008)	Coisa julgada material em 07/10/2013 declarou nula a desincorporação de 2007 (R.20)	NÃO (em tese)
Plano do Acórdão Provisório (Apelação 0024152-55.2014, TJPR 7ª Câm. Cível)	Acórdão de 25/09/2024 deu provimento à apelação por prescrição quinquenal, gerando Av.32/1.474	SIM (mas recorrível)

A coexistência dos três planos é o núcleo do risco residual analisado nas pp. 6 e 7, e justifica o desenho da Cláusula 5ª da escritura (Evicção Convencional Ampliada — p. 8).

Avaliação de mercado · Laudo NBR 14.653-2

Laudo principal — Eng. Heitor Izaias de Oliveira

Vistoria em 02/05/2026 · Laudo emitido em 04/05/2026, sob a metodologia do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme NBR 14.653-2 da ABNT, com tratamento por fatores.

Valor de mercado apurado: R$ 14.036.400,00

Comparação preço × laudo

Preço pactuado: R$ 11.000.000,00
Valor de mercado: R$ 14.036.400,00
Deságio: −R$ 3.036.400 (−21,6%)

O deságio significativo, ainda que parcialmente explicável pelo contexto litigioso da contraparte, constitui reserva natural de valor que se soma às proteções contratuais como camada residual independente.

Nota técnica sobre área construída

O laudo aponta área construída de 2.272 m², enquanto a matrícula registra 1.465,20 m² averbados (somatório das Av.6/1991 e Av.9/1992). A diferença de aproximadamente 807 m² não averbados está registrada no parecer como pendência técnico-administrativa (eventual passivo de Habite-se/CLCB ou IPTU subdimensionado), sem reflexo sobre a titularidade dominial e sem impedimento ao registro da escritura. Cabe à Compradora, posteriormente, avaliar a regularização junto à Prefeitura de Maringá.

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§ 4 · Cadeia Dominial

§ 4 Cadeia Dominial — 1976 a 2026

A matrícula nº 1.474 do 1º RI de Maringá foi aberta em 13/05/1976. Ao longo de cinquenta anos, percorreu 32 atos registrais (entre Registros, Averbações e cancelamentos), todos analisados quanto à regularidade formal, ao encadeamento dominial e à convergência com o atual estado de "livre e desembaraçado".

Cadeia originária (1976 — 1992)

Ato	Data	Evento	Valor histórico
R.1	13/05/1976	Cia. Melhoramentos do Norte do Paraná → Agro Terra Poli	Cr$ 8.000,00
R.2	13/06/1977	Agro Terra Poli → Antônio Dias Cordas e esposa	Cr$ 300.000,00
R.3	04/06/1980	Antônio Dias Cordas → Arnaldo Piassa e esposa	Cr$ 1.500.000,00
R.4	13/01/1982	Arnaldo Piassa → Sentinela Vigilância S/C Ltda.	Cr$ 1.700.000,00
R.5	27/01/1983	Sentinela → Nestor Noris (66,67%) + Ivalte Noris (33,33%)	Cr$ 3.000.000,00
Av.6	28/05/1991	Averbação de construção: 748,12 + 140,47 m²	—
R.8	31/07/1991	Ivalte Noris transfere 33,33% a Nestor Noris (consolidação 100%)	Cr$ 3.000.000,00
Av.9	01/09/1992	Averbação de construção: 224,75 + 351,86 m² · total 1.465,20 m²	—

Consolidação na NIDI Assessoria (2004 — 2005)

Ato	Data	Evento	Valor
R.14	11/11/2004	Nestor Noris → Edson Nabhan (17%) + Clever Nabhan (17%) + NIDI Assessoria Imobiliária (33%) + Tiago Garcia (33%)	R$ 450.000,00
R.16	11/11/2004	Edson Nabhan → Clever Assaad Nabhan (consolidação parcial)	R$ 76.500,00
Av.17	26/07/2005	Mudança de razão social: NIDI Assess. Imobiliária → NIDI Assess. Técnica e Empreendimentos	—
R.18	26/07/2005	Tiago Garcia + Clever Nabhan → NIDI Assess. Técnica (consolida 100%)	R$ 380.000,00

A virada societária — desincorporação contestada (2007 — 2008)

Ato	Data	Evento
Av.19	05/09/2007	NIDI Assess. Técnica → JN Assessoria Técnica (mudança de razão social)
R.20	07/01/2008	DESINCORPORAÇÃO DE BENS — JN Assessoria Técnica → Jaime Kiochi Nakano (PF). Fundamento: redução de capital social. Escritura de 14/11/2007, 9º Tabelionato de Londrina. Valor: R$ 398.583,40.
Av.21	11/02/2008	Decisão liminar da 4ª Vara Cível de Maringá (autos 0008494-98.2008): determina que o cartório se abstenha de praticar novos atos de transferência

Cumprimento da Declaratória (2019)

Ato	Data	Evento
Av.26	27/09/2019	CANCELAMENTO da R.20 (desincorporação) em cumprimento de sentença transitada em julgado em 07/10/2013, nos autos 0008494-98.2008 (Ofício 1239/2019, 4ª VC Maringá).

Reativação em favor de Jaime (2025)

Ato	Data	Evento
Av.32	17/10/2025	CANCELAMENTO da Av.26 em cumprimento provisório do acórdão da Apelação 0024152-55.2014 (TJPR, 7ª Câm. Cível, 25/09/2024) — Jaime volta a constar como proprietário registral. Acórdão atualmente sob recurso especial no STJ (AREsp 2952941/PR — p. 6).

As 5 averbações de indisponibilidade registradas no período 2015–2017 (Av.21 a Av.25) foram integralmente canceladas entre 2023 e 2025 (Av.27 a Av.31), conforme análise individualizada na p. 5 deste parecer.

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§ 5 · As 5 Indisponibilidades

§ 5 Análise das 5 Indisponibilidades Canceladas

Entre 2015 e 2017, a matrícula recebeu cinco averbações de indisponibilidade, todas decorrentes de feitos correlatos à contraparte vendedora (sobretudo Ações Civis Públicas de Improbidade Administrativa, no contexto da denominada Operação Publicano do Ministério Público do Estado do Paraná, em variadas ramificações). As cinco foram integralmente canceladas entre 2023 e 2025, conforme tabela detalhada abaixo. O cancelamento não equivale a anistia ou ANPC — equivale ao reconhecimento judicial transitado de que Jaime não deveria figurar no polo passivo dos referidos feitos.

Análise individualizada das 5 averbações de indisponibilidade
Ato	Data orig.	Origem (autos / objeto)	Cancela	Data canc.	Fundamento
Av.21	11/02/2008	Autos 0008494-98.2008 · 4ª VC Maringá · Declaratória de Nulidade (decisão liminar)	Av.27	08/08/2023	Extinção do feito por cumprimento (Av.26 já havia executado a sentença em 2019)
Av.22	06/11/2015	Autos 0065628-48.2015 · 2ª VFP Londrina · ACP Improbidade · "Publicano Vestuário" · limite R$ 1.400.000	Av.31	17/10/2025	Ofício 304/2025 da 2ª VFP de Londrina · exclusão de Jaime da lide com trânsito em julgado (sentença seq. 11361.1, trânsito seq. 11825)
Av.23	25/01/2016	Autos 0000662-42.2016 · "Publicano Móveis" · limite R$ 2.000.000	Av.28	07/06/2025	Jaime não consta entre as partes da ACP referida — ofício análogo no mesmo expediente
Av.24	13/04/2017	Autos 0017008-34.2017 · ACP de Improbidade · VFP Londrina · réu único: terceiro	Av.29	07/06/2025	Jaime não consta entre as partes (confirmado por consulta MCP/PDPJ em 21/05/2026)
Av.25	28/04/2017	Autos 0024825-52.2017 · ACP Improbidade · VFP Londrina · grupo de ≈23 réus	Av.30	07/06/2025	Ofício 304/2025 da 2ª VFP de Londrina — mesma origem da Av.28

Interpretação consolidada

Três das cinco averbações canceladas (Av.28, Av.30 e Av.31) decorrem diretamente do Ofício nº 304/2025 da 2ª Vara da Fazenda Pública de Londrina (22/05/2025), que comunicou a exclusão de Jaime da lide na ACP Publicano Vestuário (autos 0065628-48.2015), com trânsito em julgado consignado em seq. 11825 dos autos. As outras duas referem-se a feitos em que Jaime não constou como parte originariamente (Av.28 e Av.29 — confirmação obtida por consulta direta ao PROJUDI/PDPJ em 21/05/2026). A Av.27 (cancelamento da Av.21) refere-se a feito processual distinto — Declaratória de Nulidade — e não decorre da Operação Publicano, mas do cumprimento da sentença que já havia executado, em 2019, o cancelamento da R.20.

Risco patrimonial residual

A análise individualizada permite a seguinte classificação quanto ao risco patrimonial residual para a Compradora:

Av.	Risco residual	Justificativa técnica
Av.21	NULO	Já cancelada por cumprimento da própria sentença (Av.26/2019). Coisa julgada formal e material esgotada.
Av.22	MÍNIMO (~1%)	ACP Publicano Vestuário · sem REsp ativo do MP/PR no STJ contra a exclusão de Jaime; trânsito em julgado consignado.
Av.23	NULO	Jaime não constou entre as partes da ACP (confirmação documental independente via MCP/PDPJ).
Av.24	NULO	Jaime não constou entre as partes da ACP (réu único era terceiro).
Av.25	BAIXO (1–2%)	ACP Publicano Frigoríficos · cobre AgInt pendente no REsp 1920878/PR no STJ, com prognóstico de provimento <5%.

Risco agregado das cinco indisponibilidades: 1–2%, que se soma — sem se confundir — ao risco da rescisória analisado na p. 7.

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§ 6 · Contexto Litigioso

§ 6 Contexto Litigioso — STJ e Correlatos

A operação convive com litígio pendente no Superior Tribunal de Justiça envolvendo a contraparte vendedora, relativo à transmissão registral pretérita do imóvel. O litígio foi integralmente mapeado, está documentado nos planos analisados na p. 3, e tem seu risco residual absorvido contratualmente pela Cláusula 5ª da escritura (p. 8). Esta seção apresenta a cronologia objetiva e o status atual.

Litígio principal — Espólio Tada × Jaime Kiochi Nakano

Origem e percurso processual

Em 2014, foi ajuizada perante a 4ª Vara Cível de Maringá ação de Obrigação de Fazer (autos 0024152-55.2014.8.16.0017) com o objetivo de obter a outorga de escritura, decorrente de instrumento particular pretérito. A sentença de 1º grau (24/11/2023, Juíza Daniela Palazzo Chede Bedin) foi de procedência, fundada no prazo decenal (CC art. 205) e termo a quo em 07/10/2013 (trânsito da Declaratória conexa). O acórdão da 7ª Câmara Cível do TJPR de 25/09/2024, em apelação interposta pelo réu, deu provimento e julgou prescrita a pretensão, aplicando o prazo quinquenal (CC art. 206 §5º I) — interpretação tecnicamente controvertida, à luz do objeto fático (não monetário) da ação originária e do paradigma da própria 7ª Câmara sobre prazos decenais em demandas de outorga.

Cronologia no STJ (AREsp 2952941/PR)

Data	Evento
02/06/2025	AREsp 2952941/PR recebido no STJ
05/08/2025	Redistribuído por prevenção ao Min. Moura Ribeiro (3ª Turma)
12 – 22/08/2025	Memoriais do Espólio
25/08/2025	Decisão monocrática — Min. Moura Ribeiro NEGA o AREsp (Súmula 7 + Súmula 284/STJ)
02/09/2025	Espólio interpõe AgInt nº 810718/2025
05/09/2025	Concluso ao Min. Moura Ribeiro (8 meses sem julgamento até a presente data)
24/09/2025	Contraminuta da defesa de Jaime
17/04/2026	Tema 1296/STJ transita em julgado — reforça a posição do recorrido (prescrição em demandas de outorga)
24/04/2026	Min. Moura Ribeiro INDEFERE tutela provisória superveniente requerida pelo Espólio
29/04/2026	Ciência do Ministério Público Federal
21/05/2026	AgInt pendente de julgamento. Não há decisões posteriores favoráveis ao Espólio.

Prognóstico técnico

Considerando (i) decisão monocrática negativa proferida pelo Relator; (ii) indeferimento de tutela provisória superveniente já em sede de AgInt; (iii) ausência de novos elementos de admissibilidade especial; e (iv) trânsito do Tema 1296/STJ em sentido favorável ao recorrido — o prognóstico do AgInt 810718/2025 é de improvimento, com altíssimo grau de probabilidade. A reforma na esfera do STJ seria, neste momento, evento de baixíssima probabilidade técnica.

Outros feitos mapeados (síntese)

REsp 1920878/PR (2021/0034775-2) · STJ 2ª Turma · Min. Teodoro Silva Santos

Recurso Especial do MP/PR contra acórdão do TJPR (5ª Câmara Cível) sobre a denominada Operação Publicano · ramo Frigoríficos. Decisão monocrática de 17/10/2024: REsp NÃO PROVIDO (Súmula 7/STJ). AgInt 1049788/2024 do MP/PR pendente desde 26/11/2024 — recorrido não impugnou (decorreu prazo em 04/02/2025). Prognóstico de provimento: <5%. Sem reflexo sobre o imóvel objeto desta operação (averbações já canceladas — Av.30/2025).

ACP 0065628-48.2015 (Op. Publicano Vestuário) · 2ª VFP Londrina · 2º grau TJPR

Jaime excluído da lide com trânsito em julgado consignado em seq. 11825. Ofício 304/2025 (22/05/2025) determinou o cancelamento da Av.22/1.474, executado em 17/10/2025 (Av.31/1.474).

Demais feitos correlatos (ACPs em que Jaime não consta como parte; ações criminais sem constrição patrimonial)

Auditados em 21/05/2026 por consulta direta ao PROJUDI/PDPJ. Nenhum gera constrição patrimonial sobre o imóvel objeto. Detalhamento na p. 5 quanto às indisponibilidades.

Conclusão da seção

O contexto litigioso da contraparte foi integralmente mapeado, classificado e dimensionado. Em sede de STJ, o prognóstico é amplamente favorável ao vendedor recorrido. O remanescente — risco de eventual rescisória após exaurimento recursal — é objeto da análise quantitativa da p. 7 deste parecer.

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§ 7 · Análise da Rescisória

§ 7 Análise da Rescisória — Decupagem do 3%

Esta seção apresenta a decupagem matemática do risco residual. A análise distingue rigorosamente (a) a hipótese técnica abstrata — qual seria a probabilidade de êxito de uma ação rescisória bem-construída por escritório especializado — (b) da realidade concreta — quais condições cumulativas precisam ser atendidas para que a rescisória chegue ao plenário e tenha êxito. A diferença entre os dois números é decisiva para o dimensionamento contratual.

A hipótese técnica abstrata

Considerando os fundamentos formais teoricamente disponíveis ao Espólio na hipótese de exaurimento desfavorável dos recursos especiais, uma rescisória bem-construída teria, em tese abstrata, a seguinte probabilidade de êxito:

Inciso CPC art. 966	Fundamento	Êxito teórico
IV	Ofensa à coisa julgada (Declaratória de 2008)	35 – 50%
V	Manifesta violação a norma jurídica (reclassificação OF→cobrança)	30 – 45%
VIII	Erro de fato (data efetiva de citação)	40 – 55%
Composta	Probabilidade conjunta da hipótese	35 – 50%

Esta é a leitura abstrata, em condições ideais de execução técnica. Não corresponde ao risco real, que depende de filtros cumulativos analisados a seguir.

As 5 condições cumulativas para a rescisória dar certo

#	Condição	Exigência concreta	Probabilidade
1	Depósito prévio	5% × R$ 11.000.000 = R$ 550.000,00 à vista (CPC art. 968 II)	~15%
2	Honorários iniciais	Mínimo R$ 500.000,00 para escritório especializado em rescisória contra titularidade imobiliária	~15%
3	Contratação tempestiva	Janela bienal a partir do trânsito (CPC art. 975) — exige decisão rápida	~30%
4	União familiar dos herdeiros	Condicionantes de coordenação entre os herdeiros do Espólio	~10%
5	Execução técnica	Qualidade processual se a rescisória for ajuizada	~50%
Probabilidade combinada (15% × 15% × 30% × 10% × 50%)			≈ 3%

Quadro probabilístico consolidado

Cenário Base

~95%

Diniz consolida sem litígio. AgInt no STJ negado. Espólio não ajuíza rescisória.

Cenário Adverso

~3%

Rescisória ajuizada e procedente. Proteção contratual ativada (Cl. 5ª · Evicção).

Catastrófico

1–2%

Falha integral das camadas. Coberto pela cumulação Cl.5ª + Cl.6ª + Cl.7ª (J K Nakano).

Síntese probabilística

O risco residual da operação — descontado o cenário base de ~95% de êxito da contraparte na via recursal e do filtro cumulativo das 5 condições da rescisória — situa-se em aproximadamente 3%. Tal percentual não justifica, por si, a inviabilidade da operação. Justifica, sim, o desenho contratual rigoroso da escritura, com três camadas cumulativas de proteção (evicção convencional ampliada · cláusula penal bilateral · intervenção-garantia patrimonial autônoma), conforme detalhado na p. 8.

WA

WA-PAR-004-2026 · v5.1
§ 8 · Arquitetura Contratual

§ 8 Arquitetura Contratual — 9 Cláusulas da Escritura

A minuta WA-MIN-001-2026 v2.1 estrutura a escritura em 9 (nove) cláusulas que, em conjunto, traduzem contratualmente o resultado da diligência. As três cláusulas estruturais de proteção (5ª, 6ª e 7ª) operam de forma cumulativa e sucessiva sobre o risco residual identificado na p. 7.

1ª Objeto

Identifica o imóvel (Matrícula 1.474 do 1º RI de Maringá), descreve metragens (2.113,70 m² de terreno + 1.465,20 m² averbados) e fixa a transmissão dominial dos vendedores à Compradora.

CC art. 481 · Lei 6.015/1973 art. 167

2ª Preço e Forma de Pagamento

Pactua o preço total de R$ 11.000.000,00, pagável em três etapas: (i) R$ 3.000.000 no ato; (ii) R$ 4.000.000 em até 60 dias; (iii) R$ 4.000.000 em 15 parcelas mensais (14 × R$ 266.666,67 + 1 × R$ 266.666,62). Pagamento em valor nominal, sem correção monetária. Disciplina a mora (juros 1% a.m. + multa 2%).

CC arts. 481, 477, 389

3ª Transmissão e Sub-rogação da Locação

Transmite o domínio e a posse da Compradora. Reconhece que a posse direta atual é exercida pela Diniz Comércio de Pneus Ltda. (CNPJ 78.965.381/0001-30), pessoa jurídica distinta, em qualidade de locatária da ND Administradora. Opera-se a sub-rogação automática da Compradora na posição de locadora, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/91.

CC art. 1.245 · Lei 8.245/1991 art. 8º

4ª Declarações dos Vendedores

Declarações sob as penas da lei: (a) titularidade legítima; (b) imóvel livre conforme Certidão de Ônus 08/05/2026; (c) inexistência de ônus reais ocultos; (d) responder por evicção independentemente de fato anterior ou posterior, conhecido ou não pelas partes. Fundamenta a Cláusula 5ª.

CC arts. 422, 218 · CP art. 299

5ª Evicção Convencional Ampliada ★ Estrutural

Amplia as garantias legais previstas no Código Civil para hipóteses de eventual reivindicação por terceiros. Cobertura: (i) restituição do preço pago atualizado; (ii) indenização por benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias; (iii) lucros cessantes indexados ao balanço da unidade operacional; (iv) honorários contratuais de defesa (não apenas sucumbência); (v) aplicação independentemente de conhecimento prévio das partes; (vi) continuidade da responsabilidade em caso de retransmissão futura.

CC arts. 447-457, 448 (ampliação), 449 (renúncia a exclusão), 455 (evicção parcial), 1.219-1.220 (benfeitorias)

6ª Cláusula Penal Bilateral ★ Estrutural

Multa contratual de 10% sobre o valor total da operação = R$ 1.100.000,00, bilateral e cumulativa com perdas e danos efetivamente apurados. Inclui a obrigação de saneamento da evicção. Compensação automática com parcelas vincendas em favor da Compradora.

CC arts. 408-416, 411 (cumulatividade), 413 (redução equitativa) · CPC art. 784 II

7ª Intervenção-Garantia da J K NAKANO LTDA. ★ Garantia institucional

Comparecimento na escritura da J K NAKANO LTDA. (CNPJ 43.443.268/0001-00, capital R$ 3.013.626,00 em imóveis) como interveniente-garantidora, com responsabilidade solidária pelas obrigações dos vendedores. Renúncia expressa ao benefício de ordem (CC art. 827). Deliberação societária autorizativa do aval opera-se no próprio ato, por força do art. 1.072 § 3º CC.

CC art. 1.071 VIII · art. 1.072 § 3º · art. 827 · art. 838

8ª Pagamento da Parcela de 60 dias

Disciplina o pagamento da parcela de R$ 4.000.000 prevista no § 2º da Cláusula 2ª, sem instituir condição resolutiva. Negócio permanece irreversível mesmo em caso de eventual prorrogação ou inadimplemento, com incidência apenas da mora e da cláusula penal.

CC arts. 389, 397, 481-482

9ª Disposições Finais

Foro da Comarca de Maringá/PR (lex rei sitae). Custas notariais e ITBI a cargo da Compradora. Continuidade pós-quitação das obrigações de saneamento — as Cláusulas 4ª, 5ª, 6ª e 7ª sobrevivem ao registro e à quitação integral.

CPC art. 63 · CTN art. 142 · Lei 7.433/1985 · Lei 6.015/1973 art. 167

WA

WA-PAR-004-2026 · v5.1
§ 9 · Estrutura Comercial

§ 9 Estrutura Comercial e Funding Estudado

Termos comerciais pactuados

Os termos comerciais foram pactuados e formalizados por instrumento particular assinado pelas partes em 20/05/2026, com a seguinte estrutura:

Etapa	Vencimento	Valor	Observação
1ª	No ato	R$ 3.000.000,00	Entrada no momento da assinatura da escritura
2ª	60 dias	R$ 4.000.000,00	Parcela única em até sessenta dias contados da escritura
3ª	15 parcelas mensais	R$ 4.000.000,00	14 × R$ 266.666,67 + 1 × R$ 266.666,62 — em valor nominal, sem correção monetária
TOTAL		R$ 11.000.000,00	onze milhões de reais

Valor de mercado × valor pactuado

R$ 14M

Laudo NBR
14.653-2

R$ 11M

Preço
pactuado

−21,6%

Deságio sobre
laudo

Reserva natural de valor

O deságio de 21,6% sobre o laudo de mercado constitui camada residual de proteção independente das cláusulas contratuais. Mesmo na hipótese-limite de evicção total e necessidade de restituição do preço, a Compradora não suportaria perda de valor de mercado, dado que adquiriu por preço inferior ao laudo.

Funding estudado — alternativa CGI Bradesco

Como alternativa estudada de funding para parte da entrada e do saldo de 60 dias, foi avaliada a contratação de Crédito com Garantia de Imóvel (CGI) junto ao Banco Bradesco S.A., com a seguinte estrutura simulada:

Produto: Crédito com Garantia de Imóvel (CGI)
Instituição: Banco Bradesco S.A.
Valor bruto do crédito: R$ 5.000.000,00
Valor de avaliação: R$ 10.000.000,00 (referência conservadora — laudo NBR aponta R$ 14M)
Prazo: 240 meses
Carência: 3 meses
Taxa mensal: 1,19% + IPCA
Garantia: Imóvel objeto da operação (alienação fiduciária)
Sistema: SAC ou Price (a definir na contratação)

Natureza da simulação

A simulação CGI está documentada como alternativa de funding e não vincula contratualmente as partes desta compra e venda. A decisão final sobre a modalidade de funding fica a critério exclusivo da Compradora, em função do fluxo de caixa próprio e das condições efetivamente apresentadas pela instituição no momento da eventual contratação. Eventual oneração do imóvel via alienação fiduciária somente ocorreria após o registro da escritura e em ato apartado, sem reflexo sobre a presente operação.

Custas, tributos e despesas

Despesa	Base de cálculo	Responsável
ITBI	Alíquota Município de Maringá sobre o valor venal ou de transação (o maior)	Compradora
Custas notariais	Tabela do Tabelionato de Notas (Lei 7.433/1985 e Tabela do TJPR)	Compradora
Emolumentos de registro	Tabela do 1º RI de Maringá	Compradora
IRPF sobre ganho de capital	Diferença entre custo de aquisição (R.18/2005, ajustado) e preço de venda	Vendedores

WA

WA-PAR-004-2026 · v5.1
§ 10 · Conclusão de Viabilidade

§ 10 Conclusão de Viabilidade

Síntese consolidada

Após a análise registral da matrícula 1.474, da Certidão de Ônus de 08/05/2026, do laudo de avaliação NBR 14.653-2, dos contratos sociais das pessoas jurídicas envolvidas, da consulta CEP/CNB e do mapeamento integral do contexto litigioso, considerando ainda a decupagem matemática do risco residual e o desenho contratual da escritura, este parecer conclui:

✓

Imóvel
livre e desemb.

✓

Cadeia
regular

✓

Risco residual
dimensionado

✓

Proteção
contratual

Conclusão de viabilidade técnico-jurídica

A aquisição do imóvel descrito na Matrícula nº 1.474 do 1º Registro de Imóveis de Maringá/PR, pelo preço de R$ 11.000.000,00, com a estrutura de pagamento e a arquitetura contratual descritas nas Cláusulas 1ª a 9ª da minuta WA-MIN-001-2026 v2.1, mostra-se tecnicamente viável. As três camadas estruturais de proteção (Cláusulas 5ª, 6ª e 7ª) absorvem o risco residual oriundo do contexto litigioso ainda pendente em sede de AgInt no STJ, cuja probabilidade de reversão pela via rescisória — submetida à decupagem matemática rigorosa — situa-se em aproximadamente 3%. Acrescido o deságio de 21,6% sobre o laudo de mercado, a operação apresenta margem de segurança patrimonial em todos os cenários analisados.

Recomendações operacionais (para o ato)

Outorga uxória mútua: assegurar a presença e assinatura de Epitácio Diniz (cônjuge da sócia única da Compradora) e de Neusa P. B. Nakano (cônjuge do vendedor), nos termos do CC art. 1.647 I.
Dupla qualificação dos Nakano: Jaime e Neusa assinarão a escritura na dupla condição de (a) vendedores em nome próprio e (b) sócios-administradores da J K NAKANO LTDA., satisfazendo simultaneamente a outorga uxória, a exigência da Cláusula 8ª § único do contrato social da JK, e a deliberação societária do art. 1.072 § 3º CC.
Certidões atualizadas: renovar, até a data da lavratura, a Certidão de Ônus Reais da matrícula 1.474 (validade 30 dias) e as certidões pessoais negativas dos vendedores (foro, trabalhista, federal, estadual, municipal).
ITBI: recolher previamente, junto à Prefeitura de Maringá, com base no maior entre o valor venal e o valor da transação (R$ 11.000.000,00), para apresentação ao Tabelionato no momento da escritura.
Continuidade da locação: a sub-rogação da Cláusula 3ª opera por força de lei (art. 8º da Lei 8.245/91), sem necessidade de notificação à locatária Diniz Comércio de Pneus Ltda. Eventual distrato ou refazimento da locação ficará para ato posterior em instrumento próprio.

Documentos anexos a este parecer

#	Documento
01	Certidão de Ônus Reais nº 10845/2026 (08/05/2026)
02	Matrícula nº 1.474 do 1º RI de Maringá (íntegra)
03	Contrato Social Consolidado — Diniz Participação e Administração Ltda.
04	Consulta CEP/CNB — histórico notarial de Jaime Kiochi Nakano
05	Contrato de Locação ND × Diniz Comércio de Pneus Ltda.
06	Notificação Extrajudicial relacionada ao imóvel
07	Termos de Negociação assinados em 20/05/2026
08-09	Laudos de Avaliação NBR 14.653-2 (principal e complementar)
10-12	J K NAKANO LTDA.: Contrato Social (1ª Alteração), QSA e Cartão CNPJ
13	Simulação CGI Bradesco — alternativa de funding estudada

Wilson Alexandre Junior

OAB/PR 57.919

Patrono

Londrina/PR, 21 de maio de 2026