Imóvel comercial de 2.113,70 m² em Maringá/PR
Av. Tuiuti, 506 · Matrícula nº 1.474 do 1º RI de Maringá.
Diagnóstico imediato da situação jurídica
Imóvel comercial de 2.113,70 m² + 1.465,20 m² averbados de construção, na Av. Tuiuti, 506, Maringá/PR. Laudo NBR 14.653-2 indica valor de mercado de R$ 14.036.400. Preço pactuado: R$ 11.000.000 (deságio de 21,6%).
A escritura está estruturada com 9 cláusulas de proteção: evicção convencional ampliada (CC arts. 447–457), cláusula penal bilateral de 10% (R$ 1,1M) e aval institucional da J K NAKANO LTDA. (capital R$ 3.013.626). Não há contratação de seguro — a proteção é contratual e patrimonial.
Estrutura contratual com 3 camadas sucessivas sobre o risco residual.
Cruzamos a matrícula 1.474 com bancos de dados públicos (PROJUDI, STJ, CEP/CNB), e auditamos cada averbação desde 1976. O resultado mostra um imóvel com status registral limpo e um contexto litigioso mapeado e absorvido contratualmente.
Proprietários, transmissões e estado registral
Cia. Melhoramentos N. do Paraná → Agro Terra Poli. Valor Cr$ 8.000,00.
Agro Terra Poli → Antônio Dias Cordas → Arnaldo Piassa → Sentinela Vigilância → Nestor Noris + Ivalte Noris.
748,12 + 140,47 m² (1991) e 224,75 + 351,86 m² (1992). Total 1.465,20 m² averbados.
Cadeia passa por Edson e Clever Nabhan + Tiago Garcia, consolidando 100% na NIDI Assessoria Técnica e Empreendimentos.
NIDI → JN Assessoria Técnica (Av.19, 2007). Em seguida, desincorporação à pessoa física de Jaime Kiochi Nakano (R.20, 2008). Em 11/02/2008, a 4ª Vara Cível de Maringá determina abstenção de novos atos (Av.21).
Decorrentes de ACPs de Improbidade Administrativa (Op. Publicano) e ações correlatas. Todas posteriormente canceladas.
Cancelamento da R.20 (desincorporação de 2007) por força de sentença transitada em julgado em 07/10/2013 (autos 0008494-98.2008).
Três delas decorrentes do Ofício 304/2025 da 2ª VFP de Londrina (22/05/2025), reconhecendo a exclusão de Jaime da lide na ACP Publicano Vestuário. Tabela completa abaixo.
Cancelamento da Av.26 em cumprimento provisório do acórdão da Apelação 0024152-55.2014 (TJPR, 25/09/2024). Jaime volta a constar como proprietário registral.
Texto literal: "Certifica-se que o imóvel acima descrito encontra-se LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS, não constando registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias." — Fernando Matsuzawa, Registrador, 1º Serviço de Registro de Imóveis de Maringá-PR.
Cada uma analisada individualmente · origem, motivo e averbação que cancelou
| Av. | Data orig. | Origem | Cancelada por | Data canc. | Fundamento |
|---|---|---|---|---|---|
| Av.21 | 11/02/2008 | Liminar 4ª VC Maringá — autos 0008494-98.2008 (Declaratória de Nulidade) | Av.27 | 08/08/2023 | Extinção do feito por cumprimento |
| Av.22 | 06/11/2015 | 2ª VFP Londrina — autos 0065628-48.2015 (ACP Publicano Vestuário) — limite R$ 1.400.000 | Av.31 | 17/10/2025 | Ofício 304/2025 — exclusão de Jaime da lide (sentença transitada em julgado) |
| Av.23 | 25/01/2016 | Autos 0000662-42.2016 (ACP Publicano Móveis) — limite R$ 2.000.000 | Av.28 | 07/06/2025 | Decorrente do mesmo expediente — Jaime não consta como parte na referida ACP |
| Av.24 | 13/04/2017 | Autos 0017008-34.2017 (ACP de Improbidade — Vara da Fazenda Pública Londrina) | Av.29 | 07/06/2025 | Jaime não consta entre as partes — ofício análogo no expediente |
| Av.25 | 28/04/2017 | Processo 0024825-52.2017 (ACP de Improbidade — VFP Londrina) | Av.30 | 07/06/2025 | Ofício 304/2025 — mesma origem da Av.28 |
Por que o imóvel é do Jaime hoje · cronologia do feito · status no STJ
Três planos coexistem: (a) plano registral — Av.32/1.474 vigente, Jaime proprietário · (b) plano da coisa julgada material da Declaratória de 2008 — nula a desincorporação de 2007 · (c) plano do acórdão provisório de 2024 — prescrição quinquenal + titularidade declarada, ainda recorrível. A coexistência é o núcleo do risco residual analisado abaixo.
Hipótese acadêmica vs. realidade · decupagem em 5 condições cumulativas
Uma rescisória bem-construída por escritório especializado teria 30 a 50% de chance de êxito, considerando:
Esta é a leitura abstrata. Não é o número real.
Para a rescisória dar certo, 5 condições têm que ser atendidas cumulativamente. A probabilidade combinada cai para:
Margem de segurança para imponderáveis incluída.
| # | Condição | Detalhe | Probabilidade |
|---|---|---|---|
| 1 | Depósito prévio | 5% × R$ 11M = R$ 550.000 à vista | ~15% |
| 2 | Honorários iniciais | Mínimo R$ 500.000 para escritório especializado | ~15% |
| 3 | Advogado especializado | Janela tempestiva: jul/2026 a jul/2028 | ~30% |
| 4 | União familiar dos herdeiros | Três herdeiros precisam agir conjuntamente | ~10% |
| 5 | Execução técnica | Boa qualidade processual se chegar até aqui | ~50% |
| Probabilidade combinada (15% × 15% × 30% × 10% × 50%) | ≈ 3% | ||
Limitação prática: ainda que a rescisória fosse procedente, a evicção legal isolada poderia ser insuficiente em hipótese extrema. Por isso o desenho contratual da escritura prevê três camadas cumulativas: (i) Cl.5ª — evicção convencional ampliada; (ii) Cl.6ª — cláusula penal bilateral 10% (R$ 1,1M); (iii) Cl.7ª — interveniência-garantia da J K NAKANO LTDA (capital R$ 3.013.626). Detalhamento na seção Anatomia da Escritura.
Os percentuais apresentados são estimativas técnicas do advogado baseadas em (a) status processual no STJ; (b) histórico das partes; (c) análise individualizada das averbações da matrícula; e (d) jurisprudência do STJ (Súmula 375). Não constituem garantia de desfecho. A operação é amparada por arquitetura contratual independente do prognóstico processual.
Minuta WA-MIN-001-2026 v2.1 — pronta para o Tabelionato
Identifica o imóvel (Matrícula 1.474) e fixa a transmissão de domínio.
Identifica o imóvel objeto, com descrição completa e matrícula. Fixa a transmissão de domínio dos Vendedores à Compradora.
Os VENDEDORES vendem, em caráter irrevogável e irretratável, à COMPRADORA, que para si adquire, o seguinte imóvel comercial situado na Avenida Tuiuti, nº 506, na cidade de Maringá, Estado do Paraná, constituído pelo Lote 5 (Data 5), da Quadra A-16, da Zona Armazém, com área de terreno de 2.113,70 m², cadastrado na Prefeitura de Maringá sob o nº 15014000; matriculado sob o nº 1.474 do 1º Registro de Imóveis de Maringá/PR, com as construções e benfeitorias averbadas, especialmente as averbações nº 6 (28/05/1991) e nº 9 (01/09/1992), totalizando 1.465,20 m² de área construída averbada.
R$ 11.000.000 · 3M ato + 4M em 60d + 15 parcelas · sem correção monetária.
Fixa o preço total e a forma de pagamento em três etapas, em valor nominal, sem correção monetária. Disciplina também a mora.
O preço certo e ajustado da presente compra e venda é de R$ 11.000.005,00 (onze milhões e cinco reais), a ser pago em moeda corrente nacional, da seguinte forma:
§ 1º — Entrada. R$ 3.000.000,00 pagos neste ato.
§ 2º — Parcela 60D. R$ 4.000.000,00 em até 60 dias contados desta escritura.
§ 3º — Parcelas mensais. Saldo de R$ 4.000.005,00 em 15 parcelas mensais, iguais e sucessivas, de R$ 266.667,00 cada, vencendo-se a primeira em [data] e as subsequentes no mesmo dia dos meses seguintes.
§ 4º — Mora. Em caso de atraso, incidem juros de mora de 1% ao mês (pro rata die) e multa moratória de 2%.
Sub-rogação automática da Compradora na posição de locadora (Lei 8.245/91 art. 8º).
Transmissão de posse e domínio aos compradores, com responsabilidade dos vendedores pela evicção.
Os VENDEDORES transmitem à COMPRADORA, neste ato, a posse, o domínio, o direito, a ação e a propriedade que tinham e exerciam sobre o imóvel descrito na Cláusula 1ª, obrigando-se a fazê-la sempre boa, firme e valiosa, e respondendo pela evicção nos termos da Cláusula 5ª desta escritura.
Declarações de titularidade e fundamento para responsabilidade por evicção.
Declarações formais dos vendedores, sob as penas da lei. O item (d) é a peça-chave que vincula responsabilidade por evicção independentemente de conhecimento.
Os VENDEDORES declaram, sob as penas da lei:
(a) serem os legítimos proprietários do imóvel, conforme matrícula nº 1.474 do 1º Registro de Imóveis de Maringá;
(b) que o imóvel, nesta data, está livre de ônus, conforme Certidão de Ônus Reais expedida em 08/05/2026 pelo 1º Serviço de Registro de Imóveis de Maringá;
(c) terem plena capacidade para celebrar este ato;
(d) assumirem integral responsabilidade pela evicção nos termos da Cláusula 5ª, qualquer que seja a origem ou o momento do fato que a venha causar;
(e) estarem em dia com todos os tributos incidentes sobre o imóvel até esta data.
10% sobre o valor da operação = R$ 1.100.000,00 · cumulativa com perdas e danos.
Pré-fixa o valor da indenização por descumprimento — bilateral, cumulativa com perdas e danos, compensável com parcelas vincendas.
O descumprimento de qualquer obrigação desta escritura — incluída a obrigação de saneamento da evicção — sujeita a parte inadimplente ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da operação, ou seja, R$ 1.100.000,50, cumulativa com as perdas e danos comprovados (CC art. 411).
§ 1º — Execução direta. A multa opera independentemente de notificação prévia e, juntamente com esta escritura, vale como título executivo extrajudicial (CPC art. 784, II).
§ 2º — Aplicação bilateral. A multa aplica-se a qualquer das partes em descumprimento, observado o artigo 413 do Código Civil.
§ 3º — Compensação. Valores devidos pelos VENDEDORES ou pela INTERVENIENTE-GARANTIDORA por força das Cláusulas 5ª e 6ª podem ser compensados pela COMPRADORA com as parcelas vincendas previstas no § 3º da Cláusula 2ª, mediante comunicação escrita.
Disciplina o pagamento dos R$ 4 milhões em 60 dias · sem condição resolutiva.
Disciplina o pagamento da parcela de R$ 4.000.000 em 60 dias. O § 3º é chave: garante que atraso não desfaz o negócio.
A parcela de R$ 4.000.000,00 prevista no § 2º da Cláusula 2ª será paga em até 60 (sessenta) dias contados desta escritura.
§ 1º — Prorrogação. O prazo poderá ser prorrogado por até 30 dias adicionais mediante simples comunicação escrita da COMPRADORA, em razão da operação de financiamento bancário em curso.
§ 2º — Inadimplemento. Decorrido o prazo, fica caracterizado o inadimplemento, com incidência da mora prevista no § 4º da Cláusula 2ª e da cláusula penal prevista na Cláusula 6ª.
§ 3º — Firmeza do negócio. Eventual atraso no pagamento desta parcela não acarreta resolução nem desfazimento da presente compra e venda, permanecendo a aquisição firme e válida, sendo facultada aos VENDEDORES a cobrança pelos meios judiciais cabíveis.
Foro de Maringá/PR · custas e ITBI · continuidade pós-quitação.
Disciplina foro, custas e tributos, e estabelece a continuidade das garantias após a quitação e o registro.
§ 1º — ITBI e custas. O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido à Prefeitura Municipal de Maringá, as custas notariais desta escritura e os emolumentos do Registro de Imóveis correrão por conta exclusiva da COMPRADORA.
§ 2º — Registro. A COMPRADORA providenciará o registro da presente escritura no 1º Registro de Imóveis de Maringá.
§ 3º — Tributos posteriores. A partir desta data, todos os tributos, taxas, encargos e demais despesas incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade exclusiva da COMPRADORA.
§ 4º — Foro. As partes elegem o foro da Comarca de Maringá, Estado do Paraná, com renúncia expressa a qualquer outro.
§ 5º — Integralidade. A presente escritura representa o acordo integral entre as partes.
§ 6º — Sucessão. Esta escritura obriga as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.
§ 7º — Continuidade. As obrigações dos VENDEDORES e da INTERVENIENTE-GARANTIDORA previstas nas Cláusulas 4ª a 7ª permanecem em vigor após o pagamento integral e o registro desta escritura, pelos respectivos prazos prescricionais.
Atuação em duas frentes paralelas: Registral/Documental e Processual/Litigioso
Matrícula, ônus, contratos sociais, laudos NBR 14.653-2 e CEP/CNB
29 seções consolidando diligência e análise de risco
9 cláusulas estruturadas · instrumento único com interveniência
Próxima etapa: pré-validação + lavratura
A diligência foi conduzida ao longo de 14 dias, cruzando 30+ documentos com bancos de dados públicos (PROJUDI, STJ, CEP/CNB, Junta Comercial). A escritura está pronta para validação no Tabelionato.
Frente Registral · auditoria da matrícula 1.474 com cadeia dominial desde 1976, identificação e análise individualizada das 5 indisponibilidades canceladas. Frente Processual · mapeamento dos 23 feitos correlatos no STJ/TJPR + decupagem matemática da viabilidade rescisória. O resultado consolida o risco residual em ~3%, integralmente absorvido pela escritura.
Toda a base documental da operação foi cruzada em fontes oficiais ao longo de 14 dias.
Clique em qualquer documento para abrir o PDF original. Toda a base documental da operação está acessível.
4 documentos
Diniz Participação
Jaime K. Nakano
J K NAKANO LTDA.
Termos pactuados
Simulação CGI
Documentação sigilosa. Acesso restrito aos adquirentes, ao Tabelionato e aos representantes legais autorizados. Sigilo profissional advogado-cliente (EOAB art. 7º, XIX).
Documento técnico-jurídico de 29 seções consolidando a diligência registral, processual e societária. Inclui análise individualizada das 5 indisponibilidades, decupagem matemática da rescisória e arquitetura contratual completa.
R$ 11.000.000,00 · pagamento estruturado em 3 etapas · sem correção monetária.
Fluxo de pagamento:
• R$ 3.000.000 no ato da escritura
• R$ 4.000.000 em até 60 dias
• R$ 4.000.000 em 15 parcelas (14× R$ 266.666,67 + 1× R$ 266.666,62)
Os Termos de Negociação assinados em 20/05/2026 documentam a estrutura comercial pactuada. Acessar PDF →
Advogado
Atuação consolidada em operações imobiliárias estruturadas, direito empresarial e contencioso de alta complexidade.
A documentação está consolidada. O passo seguinte é a pré-validação da minuta no Tabelionato, seguida da lavratura da escritura e do registro junto ao 1º RI de Maringá.
29 seções consolidando a diligência documental e jurídica.
9 cláusulas estruturadas · pronta para o Tabelionato.
Próxima etapa: pré-validação da minuta e lavratura.
20/05/2026 · estrutura R$ 11M pactuada
29 seções · diligência documental + jurídica
9 cláusulas estruturadas · instrumento único
Pré-validação da minuta · ajustes finais
Assinatura pelas partes + interveniente
Av.33 · transmissão de domínio efetivada
WhatsApp direto com Wilson Alexandre · OAB/PR 57.919
